Omgevingsanalyse koers 2025-2028

Wierden en Borgen heeft al op vele onderdelen een visie en aanpak ontwikkeld. Denk hierbij aan  vastgoedsturing, duurzaamheid, wonen en zorg, leefbaarheid en kleine kernen. Deze visies zijn bij de opstelling van dit Ondernemingsplan betrokken. Daarnaast zijn de uitkomsten van onze visitatie 2024 verwerkt en vormde de inbreng van de huurdersorganisaties een belangrijke bron van informatie.   

In de Woningwet 2015 is geregeld dat woningcorporaties verplicht tenminste eens per 4 jaar een visitatie laten uitvoeren. Deze visitatie geeft een corporatie de gelegenheid om haar belanghebbenden te laten zien wat zij doet en hoe zij presteert. Visitatie versterkt ook het maatschappelijk leren van de corporatie.  

Wierden en Borgen is in april 2024 gevisiteerd. In het visitatierapport constateert de visitatiecommissie dat Wierden en Borgen in de afgelopen jaren grote stappen heeft gezet om de organisatie verder te verstevigen en toekomstbesteding te maken. Tegelijkertijd heeft Wierden en Borgen goede volkshuisvestelijke prestaties geleverd. De commissie spreekt hiervoor expliciet haar waardering uit. Richting de toekomst geeft de visitatiecommissie een aantal aandachtspunten mee om de maatschappelijke waarde te blijven leveren. 

• De plannenvoorversterking, renovatie en nieuwbouwzijnstevig. De aanpakisgoedop gang en de kunstisom de realistatiekracht met partnersteversterkenom de ambitiewaartemaken. 
• Geefmeeraandachtvoor het persoonlijkgesprek met medewerkers. 
• Blijf de toezichthoudenderolgoedafstemmenopwatvoor de samenwerking met de organisatiegewenstis. 
• Blijfaandachthouden, en intensiveer de aanpakwaarmogelijk, voor de opgaven die buiten het aardbevingsgebiedliggen.  
• Denk na overeenidentiteit en imago na het oppakken/buiten de versterkingsopgave. 
• Blijf eigen lessen delen en haalkennis en ervaringopbij andere corporaties en organisaties binnen het werkgebied. De sterkesamenwerkingkannogbreder worden ingezet. 

We hebben gekeken naar demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politieke ontwikkelingen. De belangrijkste aandachtpunten die invloed hebben op ons werk zijn hieronder beschreven. 

1.2.1 Noodzakelijke groei van de woningvoorraad 

In het hele land is sprake van een woningtekort en ook in ons werkgebied zien we de toegenomen druk op de woningvoorraad. Recente onderzoeken1laten zien dat er in de gemeente Groningen tot 2030 een woningbehoefte bestaat van bijna 10.000 extra woningen. Inde gemeenten Het Hogeland en Eemsdelta verwachten ze een uitbreidingsbehoefte 1.170 woningen in het Hogeland en 600 woningen in Eemsdelta. In de periode tot 2040 neemt dat nog wat toe. Ervan uitgaande dat zo’n 30% van de nieuwe woningen sociale huur moet zijn, gaat het ook in die categorie om aanzienlijke aantallen. In de berekende toename verklaart migratie een belangrijk aandeel.  

Wierden en Borgen heeft al een groot deel van deze opgave in haar portefeuilleplan en financiële doorrekeningen opgenomen. Of we de woningen ook volgens planning kunnen realiseren is van verschillende factoren afhankelijk. Zo is zijn bijvoorbeeld nog niet alle benodigde grondposities voor deze woningen al bekend. 

De behoefte aan meer geschikte woningen is er zeker voor de doelgroep senioren. Het onderzoek van de STEC GROEP uit juni 2024 wijst uit dat het hier bovendien om een doelgroep gaat met een relatief kleine portemonnee. Meer dan de helft is afhankelijk van een betaalbare (huur)woning. Het betekent dat er in het werkgebied van Wierden en Borgen ook op dit terrein nog een flinke opgave ligt. Deze opgave hoeft overigens niet alleen in nieuwbouw te worden gerealiseerd. Ook aanpassing van de bestaande woningen kan in de behoefte voorzien. 

1.2.2 Klimaatverandering en verduurzaming 

Het klimaat verandert, waardoor het warmer wordt in Nederland en er vaker extremen als droogte en wateroverlast voorkomen. Dit heeft gevolgen voor de leefbaarheid van onze omgeving. Om de klimaatverandering tegen te gaan, heeft de overheid klimaatdoelstellingen opgesteld. Met uiteindelijk het doel dat Nederland in 2050 CO2-neutraal is.  

Om dit doel te halen is nog veel inzet nodig, zoals: versneld verduurzamen van woningen, toewerken naar steeds meer gaslozewoningen en inspelen op de gevolgen van extreme weersomstandigheden. Voor de huurders is de inzet op verduurzaming bovendien van groot belang om betaalbaar wonen mogelijk te blijvenmaken, vanwege stijgende energieprijzen.Klimaatadaptieve maatregelen moeten ervoor zorgen dat de leefomgeving beterbestand is tegen wateroverlast en hittestress. 

1.2.3 De manier waarop we samenleven 

De manier waarop we samenleven verandert. Verschillen tussen mensen worden groter en discussies scherper. Ook is er een toenemend aantal mensen dat - als gevolg van diverse oorzaken - gedrag vertoont dat niet altijd begrepen wordt. Vaak zijn zij aangewezen op een sociale huurwoning. En nu de overheid wil dat mensen zo lang mogelijk thuis wonen, is dit van invloed op het wonen in wijken en dorpen. 

Tegen deze achtergrond is een heldere positie- en rolkeuze van de corporatie belangrijk. Kunnen ingrepen als nieuwbouw, transformatie en onderhoud bijdragen aan het vergroten van gemeenschapszin en zelfredzaamheid van mensen?Ook als voorzieningen en diensten verder weg liggen? En zo ja, hoe pakken we dat dan aan?  

1.1.4 Krapte op de arbeidsmarkt 

De juiste medewerkers vinden en behouden is en blijft een uitdaging. In onze eigen organisatie is het belangrijk om aandacht te blijven geven aan de ontwikkeling en het werkplezier van medewerkers. Zodat zij zich kunnen ontplooien, ruimte voelen voor de toepassing van nieuwe inzichten en ideeën en zich daarmee duurzaam aan onze corporatie willen verbinden. 

Ook partijen waarmee we samenwerken hebben hiermee te maken, zoals zorg- en welzijnsorganisaties.Het betekent druk op de mogelijkheden van zorg thuis, zeker in de landelijke delen van ons werkgebied. Ook tegen deze achtergrond is het belangrijk om mét zorgaanbieders te onderzoeken hoe en waar wonen en zorg zo effectief mogelijk bijeengebracht kan worden. 

1.1.5 Technische ontwikkelingen en datatechnologie 

De ontwikkeling en impact van data en technologie wordt groter en gaat steeds sneller. Het brengt risico’s met zich mee, maar het biedt ook mooie kansen. Digitale tools en Artificial Intelligence (AI) kunnen ons helpen om sneller en beter onderbouwde keuzes te maken. Technologische ontwikkelingen in de bouw maken het mogelijk om sneller en minder (milieu) belastend te verduurzamen en nieuwe woningen te realiseren.  

1.1.6 Een onzeker politiek klimaat 

Met het aantreden in 2024 van het nieuwe Kabinet Schoof tekent zich een nieuwe richting in de landelijke politiek af. Het vraagstuk van de woonbehoefte behoudt de prioriteit van de voorgaande jaren. Naar het migratievraagstuk en de klimaatopgave wordt duidelijk anders gekeken. Wat dit voor corporaties betekent is op dit moment nog moeilijk te bepalen. 

1.1.7 Een Nij Begun in Groningen 

De parlementaire enquêtecommissie gaswinning trok op 24 februari 2023 harde conclusies. Groningers en Drenten verdienen een nijbegun: een mooie, leefbare, veilige en betere toekomst. Dertig jaar lang wordt gewerkt aan herstel en perspectief. De gevolgen van de gaswinning laten diepe sporen na bij een groot deel van onze inwoners. Een noodzakelijke voorwaarde voor een betere toekomst is het herstel van woningen én mensen. Zo lang als nodig. Het aanpakken van schade, versterking en herstel is daarom een belangrijke prioriteit. Daarnaast is 200 miljoen euro per jaar beschikbaar voor sociaal en economisch perspectief. 

Inmiddels is dat nijbegun opgedeeld in 50 maatregelen en wordt er gewerkt aan een economische en sociale agenda om de uitwerking verder vorm te geven.Bij het schadeherstel en de versterking is de rol van corporaties inmiddels duidelijk erkend en groot. Het is belangrijk om bij de uitvoering van de gebiedsgerichte aanpak en de uitvoering van de sociale agenda een vergelijkbare invloed voor elkaar te krijgen. 

Voorafgaand aan het opstellen vande Koers 2025 – 2028 hebben we de gezamenlijke huurdersorganisaties om inbreng gevraagd. Hoe zien zij Wierden en Borgen? Wat gaat goed en waar is er nog werk aan de winkel? Duidelijk is dat de grondtoon van de Huurdersorganisaties positief is. Zij zien een Wierden en Borgen dat zich verbeterd en openstaat voor inbreng en samenwerking.  

 Positief kijken de huurdersorganisaties naar: 

• sociale inzet en karakter; 
• inzet op samenwerking; 
• toegankelijkheid en benaderbaarheid; 
• de grotere zichtbaarheid in dorpen en wijken (meer wijkbeheer). 

 Op de volgende terreinen zien zij nog verbetering mogelijk: 

• betere communicatie bij projecten en tussen afdelingen; 
• een stiptere nakoming van afspraken en een snellere afhandeling klachten; 
• huurders meer serieus nemen; 
• huurders eerder bij plannen betrekken; 
• meer expertise in enkele onderdelen van de organisatie. 

Bij de opstelling van het ondernemingsplan is de inbreng van de huurdersorganisaties steeds meegenomen. In twee bijeenkomsten zijn deelresultaten voorgelegd en besproken.  

Op 19 december 2024 hebben de Huurdersorganisaties positief over het ondernemingsplan geadviseerd.